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世田谷司法書士相談室

第5回 不動産勉強会 BUK-KEN

私が毎月1回主催している「不動産勉強会 BUK-KEN」の第5回が昨日無事に終了いたしました。
お盆明けにも関わらず、参加者45名と大盛況でした。

勉強会終了後は、会場近くのイタリアンを貸切で懇親会を行いました。
こちらも40名近くの方々にご参加いただき、大いに盛り上がりました。

不動産勉強会BUK-KENは、不動産業者と隣接業種を50名規模で集めて毎月開催しております。継続的にご参加いただくことで、メンバー間での信頼関係が深まり、問題解決とビジネスに役立つ人脈を構築することが可能です。
ご興味のある不動産業の方は、司法書士 高橋朋宏までご連絡ください。

2015-8-19

第4回 不動産勉強会 BUK-KEN

私が毎月1回主催している「不動産勉強会 BUK-KEN」の第4回が昨日無事に終了いたしました。
今回も45名と多くの方々にご参加いただきました。

第4回の講義は、次の2コマを行いました。
・税理士の鈴木大亮先生と不動産コンサルタントの(株)ダントラスト堀田直宏社長とのコラボレーションによる「収益不動産の税効果」
・CGパースの(株)STUDIO55本田託也様による「消費者の購買心理プロセスから見たCG活用」

いずれも大変ためになる内容でした。講師の皆様には改めて御礼申し上げます。
また、勉強会終了後は懇親会も行い。こちらも30名以上の方々にご参加いただき、親睦を深めていただきました。

不動産勉強会BUK-KENは、不動産業者と隣接業種を50名規模で集めて毎月開催しております。継続的にご参加いただくことで、メンバー間での信頼関係が深まり、ビジネスに役立つ人脈を構築することが可能です。
ご興味のある方は、司法書士 高橋朋宏までご連絡ください。
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2015-7-22

相続財産管理業務

気が付いたら平成27年も2月が見えてきて、時の流れの速さに少々驚いておりますが・・・
皆様、本年もよろしくお願い申し上げます。

実はあまり知られていませんが、司法書士は相続財産管理人になることができます。
相続財産管理人とは、相続人の代わりに相続財産の管理を行う者です。
狭義には相続人の存否が明らかでない場合に家庭裁判所で選任される者のことを言いますが、広義には相続人からの依頼を受けて就任する者を含みます。

司法書士法29条は、「すべての司法書士が行うことができるものとして法務省令で定める業務」と規定しており、これを受けて司法書士法施行規則31条では、次の業務を掲げています。
・当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、管財人、管理人その他これらに類する地位に就き、他人の事業の経営、他人の財産の管理若しくは処分を行う業務又はこれらの業務を行う者を代理し、若しくは補助する業務

この中には、上で述べた狭義・広義どちらの相続財産管理業務も含まれており、司法書士が相続財産管理人になれることは、法令で定められているのです。
当事務所では、このような相続財産管理業務も行っております。相続人の代わりに、面倒な遺産承継のお手伝いをいたします。

2015-01-27

ぐう 渋谷

少し早いですが、先日、今年一発目の忘年会に参加してきました。
場所は渋谷の「ぐう」です。
こちらは焼肉屋なのですが、特にホルモンへのこだわりが半端じゃなく、種類・質ともに非常にハイレベルなお店です。

七輪
本格的な炭火焼きですが、七輪ごとに超強力な換気扇が備え付けられているので、煙はほとんど出ません。
したがって、衣服が焼肉臭くなる心配はありません。

カイノミ
カイノミ。カルビの一種です。
お店ではさらっと出てきましたが、実は一頭につき左右一対のブロックしか取れない非常に希少な部位です。
濃厚で柔らかく、それでいてあっさり。実に美味でした。

ホルモン
ホルモン。
「ぐう」には数多くの部位のホルモンが用意されていますが、中でも私の好きなのが、ずばり「ホルモン」です(笑)
ここの新鮮な生ホルモンは、まさにとろけるような食感で、ほお張る度にほっぺたが落ちます。

他にもたくさんの料理をいただきましたが、どれも美味しかったです。
「ぐぅ」は渋谷だけではなく、八重洲、日本橋、新橋にもあるので、ホルモン好き・焼肉好きの方は是非足を運んでみてください。
※ 人気店なので予約推奨です

ぐう 渋谷
東京都渋谷区渋谷3-27-11 GEMS渋谷9F
ぐう 渋谷(ぐるなび)
ぐう(公式サイト)

2014-11-04

自筆証書遺言と公正証書遺言

遺産分割方法の指定や遺贈など、被相続人が自身の死亡に起因して特定の法律効果を発生させる方法として、遺言があります。
なお、遺言の読み方ですが、一般的に「ゆいごん」と読まれることが多いのですが、法律用語としては「いごん」と読まれることがほとんどです。

遺言にはいくつか種類がありますが、中でも自筆証書遺言と公正証書遺言の2つが良く使われています。

自筆証書遺言は、その名の通り自分で書く遺言ですが、有効な遺言として効力を発生させるには、いくつかの要件をきちっと満たしていなければなりません。要件さえ満たしていれば誰の関与もなく自分だけで作成できるのですが、誰のチェックも通さないので誤って無効な遺言を残してしまうリスクがあります。
また、自筆証書遺言(というか、公正証書遺言を除く全ての遺言)は、被相続人が亡くなった後、家庭裁判所で検認の手続きをしなければなりません。

これに対し、公正証書遺言は公証人に作ってもらう遺言です。
公証役場に依頼して作成するので費用はかかりますが、確実に有効な遺言を残すことができます。
また、公正証書遺言は他の遺言と異なり、家庭裁判所の検認手続きを必要としません。
したがって、相続が開始したらすぐに使用することができます。

このように、公正証書遺言には「確実に有効な遺言を残せる」、「検認が不要」という2つの大きなメリットがあることから、当事務所では基本的に公正証書遺言の作成をお勧めしています。
なお、当事務所では、文案の作成サポート、公証役場との打ち合わせ、遺言作成時における証人立ち会いなど、公正証書遺言の作成を総合的にお手伝いする業務を行っております。お気軽にご相談ください。

2014-10-30

おでん割烹 稲垣

いつも司法書士業務の投稿ばかりだと肩が凝りますので、たまには食べ物の話でも。

最近、急に寒くなってきましたね。
寒い季節に恋しくなるのは、やはりおでん。
今回は、半蔵門のおでんの名店「おでん割烹 稲垣」にお邪魔しました。

おでん

こちらはおでん専門店なだけあって、おでん種はもちろんのこと、つゆの種類も豊富に取り揃えています。
つゆは醤油味の関東風、塩味の関西風、味噌味の名古屋風、の3種類(写真は関東風と関西風)。
いずれも出汁から変えているそうです。

どの具材もとても美味しかったのですが、やはりつゆの違いを一番楽しめたのは大根!
しっかりと味が染みていて、3種類のつゆごとに違う美味しさがありました。

その他の料理も皆美味しく、大満足の宴となりました。
半蔵門という、なかなか飲み行く機会のなさそうな場所ではありますが、お勧めです。

おでん割烹 稲垣
東京都千代田区平河町1-8-8
http://tabelog.com/tokyo/A1308/A130803/13023706/(食べログ)

2014-10-16

被相続人の戸籍(つづき)

前回の投稿では、相続登記を申請する際には、原則として、被相続人の戸籍を全て添付しなければならない旨をご説明しました。
今回は、なぜそのような戸籍を集める必要があるのかについて、ご説明します。

戸籍には、婚姻や子の出生・養子縁組など、親族関係に影響を及ぼす事実が全て記載されています。しかし、戸籍が改製されたり、転籍したりすることにより、新しく戸籍が編製されると、前の戸籍に記載されていた事項が反映されないことがあります。
例えば、改製前の戸籍で子が生まれ、程なく死亡して除籍されてしまった場合、その後に改製されて新しくなった戸籍には、死亡した子の記載は残りません。
したがって、被相続人の戸籍を死亡から出生まで遡って全て取得しないと、被相続人の相続関係は客観的に明らかにならないのです。
中には、戸籍を辿っていった結果、配偶者も知らなかった隠し子の存在が明らかになるようなケースもあります。

戸籍の遡りはなかなか骨が折れますが、相続関係を確定するための大切な作業なのです。

2014-10-11

被相続人の戸籍

相続登記を申請する際には、一部の例外を除き、添付書類の一部として、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本を全て提出する必要があります。
依頼人の中には、被相続人の死亡時の戸籍だけあれば良いと思っている方もいらっしゃいますが、それでは足りません。
戸籍は、改製・婚姻・転籍など、様々な事情により作り替えられるので、1個の戸籍に被相続人の出生から死亡までの記載がされていることは稀です。
大抵の場合、生涯の間に何回かは戸籍を改めているので、被相続人の出生から死亡までの戸籍を集めると、そこそこのボリュームになります。

ところで、そもそもなぜ被相続人の戸籍を全て集める必要があるのでしょうか。
その点については、次回ご説明したいと思います。

2014-09-29

再婚と養子縁組

少し前に、次のようなケースの案件が立て続けに舞い込んできました。
※ 実際の案件とは内容を変えてあります。

--------------------
依頼人Aは父甲と母乙の間の子である。
甲は自宅の土地建物を単独で所有していた。
Aが幼い頃に乙は他界し、甲は丙と再婚した。なお、丙には連れ子Bがいた。
再婚の際、丙A間、甲B間で養子縁組は行われず、そのまま4人家族として数十年の時を過ごした。
甲は、自宅を含む全ての財産を丙に相続させるとの遺言を残して亡くなった。
遺言書の通り、自宅を丙名義とする相続登記がなされ、その他の財産も全て丙が承継した。
その後、遺言書を残さずに丙が亡くなった。
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このような場合、Aは自宅を含む丙の財産を一部でも相続することができるのでしょうか?
答えは「NO」です。

Aは丙の養子となっていないので、丙の相続人になることはできません。
したがって、丙の相続人がBの他にいなければ、自宅を含む丙の財産は、全てBが相続することになります。
もともと、Aの父である甲が所有していた自宅なのに、実の子供が権利を取得することができないなんて理不尽に思われるかも知れませんが、そのようになってしまいます。

このような事態を避けるためには、Aが丙の養子になっておくか、丙が遺言を残しておくことが有効です。
特に、親同士が再婚しただけは将来の相続まで考えると不十分ですので、きちんと養子縁組のことまで考えることが大切でしょう。

2014-09-25

抵当権抹消の要否

質問
この度、住宅ローンを完済しました。
銀行から抵当権抹消に必要な書類を受け取ったのですが、抵当権抹消の登記は必ず申請しなければならないのでしょうか?

回答
抵当権を抹消する義務はありませんが、抹消しておくことをお勧めします。

説明
住宅ローンを完済すると、住宅に抵当権を付けておく必要がなくなるので、銀行から抵当権抹消登記に必要な書類(抹消書類)が交付されます。
この書類をもって、所有者は登記された抵当権を抹消することができるのですが、これは義務ではありません。中には、「いつでも抹消できるから、今はしなくても良いだろう」と言って、抹消登記手続きを先延ばしする所有者もいます。
ですが、抹消書類の中には、有効期限のあるものがあります。また、抵当権者である会社の本店や商号・代表者などに変更が生じたり、その会社が合併などにより消滅してしまったりするケースもあります。
そういった場合、抵当権を抹消するには、抵当権者に書類を再発行してもらったり、協力が得られないときは、ご自身の負担で抵当権者の資格証明書を取り直したりする必要が生じます。また、最悪の場合、訴訟を起こしたり、供託をしたりする必要が生じることもあります。

先程、抵当権を抹消する義務はないと申しましたが、住宅を売却する場合には、事実上、抵当権を抹消する必要があります。
理論上、抵当権が付着したままでも、売買による所有権移転の登記をすることはできますが、通常、担保が付いたままの物件を購入する人はいないからです。
後で抵当権を抹消しなければならない事情が発生した時に困らないよう、住宅ローン完済後は、速やかに抵当権を抹消されることをお勧めします。

2014-09-27