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相続登記の物件調査の方法

不動産の所有者が亡くなった場合、相続登記を申請して、不動産を相続人の名義に変更することができます。
それでは、亡くなった方(被相続人)がどの不動産を所有していたのか、どうやって調べたら良いのでしょうか?
「そんなのは簡単だ。自宅の土地と建物だ。」と思われるかも知れませんが、不動産は土地なら「○○区○○何丁目○○番○○」といった地番、建物なら「○○番○○」といった家屋番号で特定しなくてはなりません。そして一見、土地は1筆のものに見えても、調べてみると本体の宅地と道路部分とに分かれていたり、建物は1棟の中に複数の区分建物があったりもします。
自分では「被相続人の所有する物件は全て相続登記をした。」と思っていても、実は私道部分の共有持分を見落としていて、亡くなった方の名義のままだった、なんて話は良く耳にします。こんなことがあると、後日売却するといった段階になってから判明し、慌ててしまいます。

それでは、相続登記の物件調査の方法にはどんなものがあるのでしょうか。
基本的なものを紹介しましょう。

(1)登記済権利証(登記識別情報)
登記済権利証には、所有権を取得した不動産の表示が記載されていますので、これを調べれば大体の相続不動産を把握できます。
ただし、権利証が作成された後に分筆などにより不動産の表示が変わっていることがあるので、併せて登記事項証明書を取得した方が良いでしょう。

(2)課税明細書
不動産の所有者に毎年送られる固定資産税の納税通知には、課税明細書という書類が同封されています。課税明細書には固定資産税が課税されている不動産が記載されているので、これで被相続人の所有物件を調べることができます。
ただし、公衆用道路は固定資産税がかかりませんので、課税明細書に載ってきません。私道をお持ちの可能性があるなら、(3)の名寄帳も調査した方が良いでしょう。

(3)名寄帳
自治体で管理している名寄帳には、特定の人物が所有している不動産が全て載っています。これには、非課税の不動産も含まれますので、公衆用道路も記載されています。名寄帳は、写しを発行してもらうことが可能ですし、郵送請求もできます。
ただし、単独所有の物件と共有の物件とは別々に名寄せされているので、請求の際は請求書に「共有不動産も含む」と明記しましょう。こうしないと、単独所有の物件の名寄帳だけが発行されて、共有物件(私道持分など)を見落としてしまう可能性があります。

(4)公図+登記事項証明書
少し難易度が高いですが、ご自宅周辺の公図を取得して、隣接地の登記事項証明書を取得するという方法もあります。
公図には、各土地の地番が記載されているので、これを参考に登記事項証明書を取得して、権利関係を調べることができます。
なお、調査するだけなら、登記情報提供サービスを利用すれば、法務局に行かなくても公図と登記記録を閲覧してプリントアウトすることができます。(ただし、法務局の認証印は押されません)

以上、ざっと思いつく範囲で記載しました。
ただし、物件調査の方法はケースバイケースなので、実際に相続登記をする場合は、お近くの司法書士にご相談ください。

2014-09-10

相続登記で権利証を求められるケース

前回の投稿では、相続登記の際に、権利証の添付を要するか否かについてご説明しました。 今回は、相続登記の申請の際に権利証の添付を要求されるケースについてご説明します。

前回ご説明したとおり、相続登記の申請の際に、権利証を添付する必要は原則としてありません。
しかし、相続登記の添付書類に不備がある場合には、法務局(登記所)から権利証の提出を求められることがあります。 代表的なケースが、被相続人の登記上の住所と最後とのつながりが付かない場合です。

まず前提として、不動産の所有者登記名義人を特定する情報で、登記記録に記録されているものは「住所」と「氏名」だけです。したがって、自分を所有者として登記した後で住所移転があった場合、これを登記記録に反映する登記(所有権登記名義人住所変更登記など)を行わない限り、登記上の名義人と自分とが同一人物であることは、第三者から見て判然としません。
そして、相続登記の場合、被相続人と登記名義人とが同一人物であることを証明するために、被相続人の住所を証する情報(住民票の除票、戸籍の附票など)を提供します。
そこで、被相続人の住所が登記上の住所から変わっていなければ問題ないのですが、これが変わっている場合があります。それでも、住民票の除票や戸籍の附票で住所の変遷が明らかになっていれば、問題ありません。 問題は、住民票の除票や戸籍の附票をもってしても、住所のつながりを証明することができない場合です。

役所に保存されている住民票や戸籍の附票には、5年間の保存期限があります。 中には保存期限を過ぎても保存してくれている役所もありますが、通常は住民票や戸籍の附票が改製されたり除かれたりしてから5年経過すると、古い記録は廃棄されてしまいます。
そうすると、住民票や戸籍の附票では、登記名義人と被相続人との住所がつながらず、同一性を証明することができないケースが出てくるのです。

このような場合、他の資料で補完する必要がありますが、どういった資料を提出させるのかについては、登記官の裁量に委ねられておりますので、一概には言えません。
しかし一般的には、「不在籍証明書+不在住証明書+権利証」を追加で添付させるケースが圧倒的に多いです。

不在籍証明書と不在住証明書は、「特定の住所」に「特定の氏名」の者が「本籍地」も「住所」も有していないことを証明する書類です。その住所地を管轄する自治体に発行してもらいます。これらの書類をもって、登記名義人が登記上の住所に現時点で存在していないことを証明します。これは、被相続人とは別に登記名義人が存在しているのに、これが亡くなったものとして誤った相続登記がなされることを防ぐための最低限の措置です。

その上で、通常は真実の所有者のみが所持しているであろう権利証を添付させて、登記名義人と被相続人との同一性を疎明させようとしているのです。
もちろん、権利証を所持しているからといって、その者が100%登記名義人であると言うことはできません。一時的に預かっているだけかも知れないし、盗難されたものかも知れません。
しかし、住民票や戸籍の附票で証明することができない以上、「不在籍証明書+不在住証明書」と併せて権利証を提出させることで、「100%ではないけど、普通に考えて間違いないよね」と登記官も判断することになります。

なお、このような場合で、中には権利証を紛失してしまっているケースもあります。
そのような場合は、本当に登記官によって取り扱いがマチマチなので、この場でのご説明は控えさせていただきます。

2014-09-01

相続登記における権利証の要否

質問
この度、父が亡くなりました。父の相続人は私1人です。
父は自宅のマンションを所有していたのですが、登記済権利証がどうしても見付かりません。 このような場合、不動産の登記名義を父から私に移すことは可能なのでしょうか?

回答
はい、可能です。

説明
不動産の登記名義人が亡くなった場合、相続が発生するので、その不動産の所有権は相続人に移転します。この場合、相続人はその不動産について、被相続人から相続人への相続を原因とする所有権移転の登記(いわゆる相続登記)を申請することができます。そして、相続登記を申請する際に、登記済証や登記識別情報(いわゆる権利証)を提供する必要は原則としてありません。
通常の売買や贈与の登記などでは、売り主や贈与者、つまり登記名義を失う者が申請人本人であることを確認するため、原則として権利証の添付が求められていますが、相続登記の場合、被相続人は死亡しており登記申請手続きに関与しないうえ、申請人である相続人が所有権を取得することは、戸籍などの添付書類で明らかなので、登記所としても権利証の添付をもって登記申請の内容が真実であることを確認する必要がないからです。

ただし、相続登記の添付書類に不備がある場合は、例外的に登記所から権利証の提出を求められることがあります。
この話は長くなるので、また次回ご説明します。

2014-08-25

ブログをリニューアルしました

経堂司法書士事務所のブログをリニューアルしました。
タイトルは「世田谷司法書士相談室」です。

本ブログでは、主に司法書士業務に関連する情報を発信してまいります。
内容によっては、質問とそれに対する回答の形で記載するなど、一般の方にも理解しやすいような工夫をしたいと思います。
たまには、業務とは関係のない投稿もあるかと思いますが、ご容赦ください(^^;

それでは、経堂司法書士事務所ともども、「世田谷司法書士相談室」をよろしくお願いいたします。

2015-08-21