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世田谷司法書士相談室

ぐう 渋谷

少し早いですが、先日、今年一発目の忘年会に参加してきました。
場所は渋谷の「ぐう」です。
こちらは焼肉屋なのですが、特にホルモンへのこだわりが半端じゃなく、種類・質ともに非常にハイレベルなお店です。

七輪
本格的な炭火焼きですが、七輪ごとに超強力な換気扇が備え付けられているので、煙はほとんど出ません。
したがって、衣服が焼肉臭くなる心配はありません。

カイノミ
カイノミ。カルビの一種です。
お店ではさらっと出てきましたが、実は一頭につき左右一対のブロックしか取れない非常に希少な部位です。
濃厚で柔らかく、それでいてあっさり。実に美味でした。

ホルモン
ホルモン。
「ぐう」には数多くの部位のホルモンが用意されていますが、中でも私の好きなのが、ずばり「ホルモン」です(笑)
ここの新鮮な生ホルモンは、まさにとろけるような食感で、ほお張る度にほっぺたが落ちます。

他にもたくさんの料理をいただきましたが、どれも美味しかったです。
「ぐぅ」は渋谷だけではなく、八重洲、日本橋、新橋にもあるので、ホルモン好き・焼肉好きの方は是非足を運んでみてください。
※ 人気店なので予約推奨です

ぐう 渋谷
東京都渋谷区渋谷3-27-11 GEMS渋谷9F
ぐう 渋谷(ぐるなび)
ぐう(公式サイト)

2014-11-04

自筆証書遺言と公正証書遺言

遺産分割方法の指定や遺贈など、被相続人が自身の死亡に起因して特定の法律効果を発生させる方法として、遺言があります。
なお、遺言の読み方ですが、一般的に「ゆいごん」と読まれることが多いのですが、法律用語としては「いごん」と読まれることがほとんどです。

遺言にはいくつか種類がありますが、中でも自筆証書遺言と公正証書遺言の2つが良く使われています。

自筆証書遺言は、その名の通り自分で書く遺言ですが、有効な遺言として効力を発生させるには、いくつかの要件をきちっと満たしていなければなりません。要件さえ満たしていれば誰の関与もなく自分だけで作成できるのですが、誰のチェックも通さないので誤って無効な遺言を残してしまうリスクがあります。
また、自筆証書遺言(というか、公正証書遺言を除く全ての遺言)は、被相続人が亡くなった後、家庭裁判所で検認の手続きをしなければなりません。

これに対し、公正証書遺言は公証人に作ってもらう遺言です。
公証役場に依頼して作成するので費用はかかりますが、確実に有効な遺言を残すことができます。
また、公正証書遺言は他の遺言と異なり、家庭裁判所の検認手続きを必要としません。
したがって、相続が開始したらすぐに使用することができます。

このように、公正証書遺言には「確実に有効な遺言を残せる」、「検認が不要」という2つの大きなメリットがあることから、当事務所では基本的に公正証書遺言の作成をお勧めしています。
なお、当事務所では、文案の作成サポート、公証役場との打ち合わせ、遺言作成時における証人立ち会いなど、公正証書遺言の作成を総合的にお手伝いする業務を行っております。お気軽にご相談ください。

2014-10-30

おでん割烹 稲垣

いつも司法書士業務の投稿ばかりだと肩が凝りますので、たまには食べ物の話でも。

最近、急に寒くなってきましたね。
寒い季節に恋しくなるのは、やはりおでん。
今回は、半蔵門のおでんの名店「おでん割烹 稲垣」にお邪魔しました。

おでん

こちらはおでん専門店なだけあって、おでん種はもちろんのこと、つゆの種類も豊富に取り揃えています。
つゆは醤油味の関東風、塩味の関西風、味噌味の名古屋風、の3種類(写真は関東風と関西風)。
いずれも出汁から変えているそうです。

どの具材もとても美味しかったのですが、やはりつゆの違いを一番楽しめたのは大根!
しっかりと味が染みていて、3種類のつゆごとに違う美味しさがありました。

その他の料理も皆美味しく、大満足の宴となりました。
半蔵門という、なかなか飲み行く機会のなさそうな場所ではありますが、お勧めです。

おでん割烹 稲垣
東京都千代田区平河町1-8-8
http://tabelog.com/tokyo/A1308/A130803/13023706/(食べログ)

2014-10-16

被相続人の戸籍(つづき)

前回の投稿では、相続登記を申請する際には、原則として、被相続人の戸籍を全て添付しなければならない旨をご説明しました。
今回は、なぜそのような戸籍を集める必要があるのかについて、ご説明します。

戸籍には、婚姻や子の出生・養子縁組など、親族関係に影響を及ぼす事実が全て記載されています。しかし、戸籍が改製されたり、転籍したりすることにより、新しく戸籍が編製されると、前の戸籍に記載されていた事項が反映されないことがあります。
例えば、改製前の戸籍で子が生まれ、程なく死亡して除籍されてしまった場合、その後に改製されて新しくなった戸籍には、死亡した子の記載は残りません。
したがって、被相続人の戸籍を死亡から出生まで遡って全て取得しないと、被相続人の相続関係は客観的に明らかにならないのです。
中には、戸籍を辿っていった結果、配偶者も知らなかった隠し子の存在が明らかになるようなケースもあります。

戸籍の遡りはなかなか骨が折れますが、相続関係を確定するための大切な作業なのです。

2014-10-11

被相続人の戸籍

相続登記を申請する際には、一部の例外を除き、添付書類の一部として、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本を全て提出する必要があります。
依頼人の中には、被相続人の死亡時の戸籍だけあれば良いと思っている方もいらっしゃいますが、それでは足りません。
戸籍は、改製・婚姻・転籍など、様々な事情により作り替えられるので、1個の戸籍に被相続人の出生から死亡までの記載がされていることは稀です。
大抵の場合、生涯の間に何回かは戸籍を改めているので、被相続人の出生から死亡までの戸籍を集めると、そこそこのボリュームになります。

ところで、そもそもなぜ被相続人の戸籍を全て集める必要があるのでしょうか。
その点については、次回ご説明したいと思います。

2014-09-29

再婚と養子縁組

少し前に、次のようなケースの案件が立て続けに舞い込んできました。
※ 実際の案件とは内容を変えてあります。

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依頼人Aは父甲と母乙の間の子である。
甲は自宅の土地建物を単独で所有していた。
Aが幼い頃に乙は他界し、甲は丙と再婚した。なお、丙には連れ子Bがいた。
再婚の際、丙A間、甲B間で養子縁組は行われず、そのまま4人家族として数十年の時を過ごした。
甲は、自宅を含む全ての財産を丙に相続させるとの遺言を残して亡くなった。
遺言書の通り、自宅を丙名義とする相続登記がなされ、その他の財産も全て丙が承継した。
その後、遺言書を残さずに丙が亡くなった。
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このような場合、Aは自宅を含む丙の財産を一部でも相続することができるのでしょうか?
答えは「NO」です。

Aは丙の養子となっていないので、丙の相続人になることはできません。
したがって、丙の相続人がBの他にいなければ、自宅を含む丙の財産は、全てBが相続することになります。
もともと、Aの父である甲が所有していた自宅なのに、実の子供が権利を取得することができないなんて理不尽に思われるかも知れませんが、そのようになってしまいます。

このような事態を避けるためには、Aが丙の養子になっておくか、丙が遺言を残しておくことが有効です。
特に、親同士が再婚しただけは将来の相続まで考えると不十分ですので、きちんと養子縁組のことまで考えることが大切でしょう。

2014-09-25

抵当権抹消の要否

質問
この度、住宅ローンを完済しました。
銀行から抵当権抹消に必要な書類を受け取ったのですが、抵当権抹消の登記は必ず申請しなければならないのでしょうか?

回答
抵当権を抹消する義務はありませんが、抹消しておくことをお勧めします。

説明
住宅ローンを完済すると、住宅に抵当権を付けておく必要がなくなるので、銀行から抵当権抹消登記に必要な書類(抹消書類)が交付されます。
この書類をもって、所有者は登記された抵当権を抹消することができるのですが、これは義務ではありません。中には、「いつでも抹消できるから、今はしなくても良いだろう」と言って、抹消登記手続きを先延ばしする所有者もいます。
ですが、抹消書類の中には、有効期限のあるものがあります。また、抵当権者である会社の本店や商号・代表者などに変更が生じたり、その会社が合併などにより消滅してしまったりするケースもあります。
そういった場合、抵当権を抹消するには、抵当権者に書類を再発行してもらったり、協力が得られないときは、ご自身の負担で抵当権者の資格証明書を取り直したりする必要が生じます。また、最悪の場合、訴訟を起こしたり、供託をしたりする必要が生じることもあります。

先程、抵当権を抹消する義務はないと申しましたが、住宅を売却する場合には、事実上、抵当権を抹消する必要があります。
理論上、抵当権が付着したままでも、売買による所有権移転の登記をすることはできますが、通常、担保が付いたままの物件を購入する人はいないからです。
後で抵当権を抹消しなければならない事情が発生した時に困らないよう、住宅ローン完済後は、速やかに抵当権を抹消されることをお勧めします。

2014-09-27

相続登記の物件調査の方法

不動産の所有者が亡くなった場合、相続登記を申請して、不動産を相続人の名義に変更することができます。
それでは、亡くなった方(被相続人)がどの不動産を所有していたのか、どうやって調べたら良いのでしょうか?
「そんなのは簡単だ。自宅の土地と建物だ。」と思われるかも知れませんが、不動産は土地なら「○○区○○何丁目○○番○○」といった地番、建物なら「○○番○○」といった家屋番号で特定しなくてはなりません。そして一見、土地は1筆のものに見えても、調べてみると本体の宅地と道路部分とに分かれていたり、建物は1棟の中に複数の区分建物があったりもします。
自分では「被相続人の所有する物件は全て相続登記をした。」と思っていても、実は私道部分の共有持分を見落としていて、亡くなった方の名義のままだった、なんて話は良く耳にします。こんなことがあると、後日売却するといった段階になってから判明し、慌ててしまいます。

それでは、相続登記の物件調査の方法にはどんなものがあるのでしょうか。
基本的なものを紹介しましょう。

(1)登記済権利証(登記識別情報)
登記済権利証には、所有権を取得した不動産の表示が記載されていますので、これを調べれば大体の相続不動産を把握できます。
ただし、権利証が作成された後に分筆などにより不動産の表示が変わっていることがあるので、併せて登記事項証明書を取得した方が良いでしょう。

(2)課税明細書
不動産の所有者に毎年送られる固定資産税の納税通知には、課税明細書という書類が同封されています。課税明細書には固定資産税が課税されている不動産が記載されているので、これで被相続人の所有物件を調べることができます。
ただし、公衆用道路は固定資産税がかかりませんので、課税明細書に載ってきません。私道をお持ちの可能性があるなら、(3)の名寄帳も調査した方が良いでしょう。

(3)名寄帳
自治体で管理している名寄帳には、特定の人物が所有している不動産が全て載っています。これには、非課税の不動産も含まれますので、公衆用道路も記載されています。名寄帳は、写しを発行してもらうことが可能ですし、郵送請求もできます。
ただし、単独所有の物件と共有の物件とは別々に名寄せされているので、請求の際は請求書に「共有不動産も含む」と明記しましょう。こうしないと、単独所有の物件の名寄帳だけが発行されて、共有物件(私道持分など)を見落としてしまう可能性があります。

(4)公図+登記事項証明書
少し難易度が高いですが、ご自宅周辺の公図を取得して、隣接地の登記事項証明書を取得するという方法もあります。
公図には、各土地の地番が記載されているので、これを参考に登記事項証明書を取得して、権利関係を調べることができます。
なお、調査するだけなら、登記情報提供サービスを利用すれば、法務局に行かなくても公図と登記記録を閲覧してプリントアウトすることができます。(ただし、法務局の認証印は押されません)

以上、ざっと思いつく範囲で記載しました。
ただし、物件調査の方法はケースバイケースなので、実際に相続登記をする場合は、お近くの司法書士にご相談ください。

2014-09-10

相続登記で権利証を求められるケース

前回の投稿では、相続登記の際に、権利証の添付を要するか否かについてご説明しました。 今回は、相続登記の申請の際に権利証の添付を要求されるケースについてご説明します。

前回ご説明したとおり、相続登記の申請の際に、権利証を添付する必要は原則としてありません。
しかし、相続登記の添付書類に不備がある場合には、法務局(登記所)から権利証の提出を求められることがあります。 代表的なケースが、被相続人の登記上の住所と最後とのつながりが付かない場合です。

まず前提として、不動産の所有者登記名義人を特定する情報で、登記記録に記録されているものは「住所」と「氏名」だけです。したがって、自分を所有者として登記した後で住所移転があった場合、これを登記記録に反映する登記(所有権登記名義人住所変更登記など)を行わない限り、登記上の名義人と自分とが同一人物であることは、第三者から見て判然としません。
そして、相続登記の場合、被相続人と登記名義人とが同一人物であることを証明するために、被相続人の住所を証する情報(住民票の除票、戸籍の附票など)を提供します。
そこで、被相続人の住所が登記上の住所から変わっていなければ問題ないのですが、これが変わっている場合があります。それでも、住民票の除票や戸籍の附票で住所の変遷が明らかになっていれば、問題ありません。 問題は、住民票の除票や戸籍の附票をもってしても、住所のつながりを証明することができない場合です。

役所に保存されている住民票や戸籍の附票には、5年間の保存期限があります。 中には保存期限を過ぎても保存してくれている役所もありますが、通常は住民票や戸籍の附票が改製されたり除かれたりしてから5年経過すると、古い記録は廃棄されてしまいます。
そうすると、住民票や戸籍の附票では、登記名義人と被相続人との住所がつながらず、同一性を証明することができないケースが出てくるのです。

このような場合、他の資料で補完する必要がありますが、どういった資料を提出させるのかについては、登記官の裁量に委ねられておりますので、一概には言えません。
しかし一般的には、「不在籍証明書+不在住証明書+権利証」を追加で添付させるケースが圧倒的に多いです。

不在籍証明書と不在住証明書は、「特定の住所」に「特定の氏名」の者が「本籍地」も「住所」も有していないことを証明する書類です。その住所地を管轄する自治体に発行してもらいます。これらの書類をもって、登記名義人が登記上の住所に現時点で存在していないことを証明します。これは、被相続人とは別に登記名義人が存在しているのに、これが亡くなったものとして誤った相続登記がなされることを防ぐための最低限の措置です。

その上で、通常は真実の所有者のみが所持しているであろう権利証を添付させて、登記名義人と被相続人との同一性を疎明させようとしているのです。
もちろん、権利証を所持しているからといって、その者が100%登記名義人であると言うことはできません。一時的に預かっているだけかも知れないし、盗難されたものかも知れません。
しかし、住民票や戸籍の附票で証明することができない以上、「不在籍証明書+不在住証明書」と併せて権利証を提出させることで、「100%ではないけど、普通に考えて間違いないよね」と登記官も判断することになります。

なお、このような場合で、中には権利証を紛失してしまっているケースもあります。
そのような場合は、本当に登記官によって取り扱いがマチマチなので、この場でのご説明は控えさせていただきます。

2014-09-01

相続登記における権利証の要否

質問
この度、父が亡くなりました。父の相続人は私1人です。
父は自宅のマンションを所有していたのですが、登記済権利証がどうしても見付かりません。 このような場合、不動産の登記名義を父から私に移すことは可能なのでしょうか?

回答
はい、可能です。

説明
不動産の登記名義人が亡くなった場合、相続が発生するので、その不動産の所有権は相続人に移転します。この場合、相続人はその不動産について、被相続人から相続人への相続を原因とする所有権移転の登記(いわゆる相続登記)を申請することができます。そして、相続登記を申請する際に、登記済証や登記識別情報(いわゆる権利証)を提供する必要は原則としてありません。
通常の売買や贈与の登記などでは、売り主や贈与者、つまり登記名義を失う者が申請人本人であることを確認するため、原則として権利証の添付が求められていますが、相続登記の場合、被相続人は死亡しており登記申請手続きに関与しないうえ、申請人である相続人が所有権を取得することは、戸籍などの添付書類で明らかなので、登記所としても権利証の添付をもって登記申請の内容が真実であることを確認する必要がないからです。

ただし、相続登記の添付書類に不備がある場合は、例外的に登記所から権利証の提出を求められることがあります。
この話は長くなるので、また次回ご説明します。

2014-08-25